🏠 ⚖️ Marché de l'immobilier et projet de Loi sur l’habitation au Portugal

I. 📈 Tendance actuelle du marché de l’immobilier :

Au niveau mondial

• Marché des biens immobiliers de luxe à l’arrêt aux Etats-Unis.

• Clientèle russe s’est reportée vers les Émirats pour l’immobilier.

• Période de défiance généralisée avec les banques qui resserrent le crédit.

• Ralentissement du marché de l’investissement en biens immobiliers pour se reporter vers une consommation immédiate (secteurs du tourisme et de la restauration eux en croissance).

Dans l’Hexagone

• Au 1er trimestre 2023, sur le territoire français, on constate une diminution de 30% des achats de biens immobiliers.

• Les acteurs de l’immobilier en France ont alerté le gouvernement français sur cette situation avec notamment à l’appui les chiffres suivants :

  • 100 000 emplois menacés (selon étude de Saint Gobain et Nexity)

  • 500 000 logements en retard.

Au Portugal

• La crise du logement est visible. Le projet de Loi du Gouvernement socialiste de Antonio Costa “Mais Habitação” (plus d’habitation) ambitionne d’apporter des réponses à cette crise en modifiant la législation sur la construction et l’habitation. Voir partie II. de l’article pour plus de détails.

• La demande est bien supérieure à l’offre de biens depuis environ 10 ans. Cela a engendré une flambée des prix de l’immobilier. Les prix des biens immobiliers ont augmenté de 22% en moins de 2 ans post-pandémie. Malgré l’inflation et l’augmentation des taux, on ne constate pas encore d’impact sur les prix. Les prix ne baissent pas et moins de transactions sont réalisées.

• Entre les prix affichés des biens et les prix véritablement signés lors de la vente (lors du CPCV (contrat de promesse de vente) et de l’Escritura (acte final de vente)), on constate une différence à la baisse d’environ 8%.

• La seule baisse sur les prix des biens concerne les fonds d’investissement. Ceux qui en pâtissent : les propriétaires vendeurs en biens commerciaux.

• Attention, au Portugal, le taux fixe n’existe pas ! Le pays a subi de plein fouet la crise économique de 2008 et une crise immobilière en 2014. Mais depuis 18 mois, les taux ne font qu’augmenter (alors que les prix n’ont eux pas encore baissé). Ces derniers temps, certains Portugais ont vu leur mensualité augmenter de 30 ou 40%. Ces mensualités variables ont bien entendu un impact sévère sur le quotidien des foyers portugais.

• Le taux d’usure n’existe pas au Portugal. On peut y faire un emprunt pour une durée maximale de 40 ans, à condition que l’âge maximum des emprunteurs, au terme de l’emprunt, soit inférieur ou égal à 80 ans. En France depuis le 1er janvier 2022, les banques ne peuvent plus accorder de crédit immobilier dépassant une durée de 25 ans.

• Le Portugal demeure attractif pour les Américains qui ont notamment surfé sur les conditions offertes par le Golden Visa (GV). Le programme GV - que le Gouvernement portugais souhaite abolir avec l’entrée en vigueur du projet de Loi “Mais Habitação” (voir suite de ce post) - confère actuellement aux investisseurs non-européens le droit de résider, de travailler et d'étudier au Portugal en échange d’un investissement de 280 000 euros minimum. Le GV permet d’obtenir la résidence permanente ou la citoyenneté après 5 ans. L’Algarve et Porto sont dans le top 10 des destinations considérées comme les plus luxueuses par les Américains (au côté notamment de Dubaï, Miami et les Bahamas). Dernières célébrités en date à avoir acquis un bien au Portugal : George Clooney et Sharon Stone.

• Le Portugal surfe encore sur la niche des non-résidents qui continuent à acheter des biens immobiliers.

II. ⚖️ Projet de Loi “Mais Habitação” :

• 30 mars 2023 : le Conseil des Ministres fait l’annonce d’un projet de mesures du programme “Mais Habitação”. Attention, aucune mesure n’entrera en vigueur avant le vote au Parlement et la promulgation par le Président de la République.

• 19 mai 2023 à partir de 10:00 : discussion et vote en session plénière à l’Assembleia da República (Parlement portugais) du projet de Loi “Mais Habitação”.

À date, les ambitions du projet de Loi couvrent les thématiques suivantes :

• Contrats de location/bail :

  • Limitation de loyer pour les nouveaux contrats de location à des fins d’habitation : la valeur du dernier loyer fixé sur le même bien dans un précédent contrat en appliquant le coefficient de 1,02 soit le loyer initial des nouveaux contrats ne peut excéder 2 % du loyer.

  • Possibilité de bail forcé pour les biens vacants : preuve de non occupation d’un bien attestée par exemple par le manque de contrats en vigueur avec entreprises de télécommunications, absence de facturation de la consommation d’eau, gaz, électricité, mais aussi l’existence cumulée de faibles consommations d'eau et d'électricité. Risque de location forcée des biens vides pendant plus de 2 ans. La valeur du loyer ne pourrait alors excéder 30% des plafonds généraux des prix des loyers selon la commune où se trouve le bien.

• Location touristique de courte durée (AL pour Alojamento Local) :

  • Suspension des nouvelles licences AL : impossible d’obtenir de nouvelles licences après l’entrée en vigueur du projet de Loi. Exception : l’intérieur du pays, Madère et les Açores.

  • Réévaluation des licences déjà émises : les licences délivrées lors de l’entrée en vigueur de la loi feront l’objet d’une réévaluation en 2030. Exception : pour les biens achetés avant 16.02.2023 avec un crédit et non amortis intégralement au 31.12.2029, alors la réévaluation n’aura lieu qu'après amortissement total du crédit.

  • Renouvellement tous les 5 ans des autres licences AL.

  • Impossibilité d'acquérir une licence par transmission.

  • Expiration de la licence en cas de transmission d’une partie du capital social de la société titulaire du registre.

  • Possible opposition des propriétaires à l’exercice de l’activité AL dans des immeubles en propriété horizontale avec des syndic. L'assemblée des copropriétaires peut s’opposer à l’AL en obtenant : plus de la moitié des millièmes, que le titre constitutif s’y oppose et qu’il n’existe pas un procès verbal l’autorisant.

  • Création d’une taxe extraordinaire annuelle sur les biens en AL : base imposable reposant sur 2 coefficients publiés annuellement et une taxe de 20%. Parmi les exceptions : les biens AL situés dans les territoires intérieurs et Madère et Açores.

  • Bénéfice fiscal pour le transfert d’un bien AL en une location de longue durée : possibilité, sous conditions, d'exonération d’IRS et d’IRC sur les revenus fonciers issus de contrats de location à des fins d’habitation.

• Limitation de l'exonération des IMT à l’achat pour revente : le délai pour la revente passerait de 3 ans à 1 an. Le projet de loi ne prévoit pas de dispositions transitoires. Grand impact pour les investisseurs faisant des achats pour la revente.

• Fin du programme Golden Visa (GV) : le Gouvernement semble déterminé à mettre fin au GV (qui concerne les investisseurs étrangers non membres de l’UE). Les nouvelles demandes GV ne seraient plus acceptées à l’entrée en vigueur du projet de loi.

• Création d’un “balcão de arrendamento” qui prévoit un mécanisme de garantie du paiement par l’Etat au bailleur des loyers impayés.

• Favoriser la simplification des procédures urbanistiques auprès des mairies (projet de loi 77/XV/1 simplex urbanistique) : suppression de licences dans certains cas, approbation tacite pour les permis de construire, décompte et suspension des délais, retrait du permis de construire simplifié (remplacé par une preuve de paiement des frais dus), simplification du processus de reclassification des terrains…

N.B. : Les éléments de ce post sont une synthèse des informations présentées par les intervenants lors des webinars organisés par :

• la French Radio, “Immobilier, vers un krash historique ?” (15/05/2023).

• la CCILF (Chambre de Commerce et d’Industrie Luso-Française), “Les investisseurs étrangers et le secteur immobilier face aux mesures annoncées par le gouvernement portugais” (18/05/2023).